Les Méthodes d’Evaluation

Les Biens Immobiliers

Une fois que l’Expert et le client utilisateur ont défini le contexte et la valeur recherchée, il convient de savoir quelle(s) surface(s) doit (doivent) être prise(s) en compte pour les estimations.

  • Pour un terrain, il s’agit de la contenance cadastrale qui constitue une simple présomption mais non une preuve.
  • Pour le bâti, on parle maintenant de surface de plancher et de surface habitable.
  • En matière d’habitation, il s’agit ensuite de la surface privative dite CARREZ ou BOUTIN.
  • Pour les locaux à usage de bureaux, on utilise la surface utile brute.
  • Pour les locaux commerciaux en centre ou retail park, on parle de surface G.L.A. et pour les boutiques traditionnelles la surface pondérée est un élément important dans le calcul de la valeur locative.

Après avoir obtenu communication des documents nécessaires et défini la mission, l’Expert peut maintenant procéder aux évaluations par une ou plusieurs méthodes.

Les Méthodes

  • Méthode par comparaison : elle s’applique lorsqu’il existe un nombre suffisant et probant de référence de transactions comparables au bien à estimer. La valeur par comparaison découle directement de l’analyse d’un marché sectoriel.
  • Méthode par capitalisation ou actualisation de revenu locatif annuel brut, net ou triple net. Il peut s’agir soit du revenu locatif constaté au moment de l’expertise, soit d’un revenu théorique ou potentiel. Dans la méthode par capitalisation, l’Expert applique des taux de rendement selon le type de revenu : habitation, commerce, activités, locaux monovalents, … Dans l’approche par actualisation il s’agit de flux futurs (DCF) ramenés en valeur actuelle.
  • Méthode par le coût de remplacement à l’identique ou par sol et construction.
  • Méthode du bilan promoteur qui intègre de nombreux paramètres sur l’évolution d’un marché local.
  • Méthode des ratios professionnels qui concernent des locaux considérés comme monovalents, hôtels, cinémas, cliniques …, on applique alors un taux d’effort.